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Les 7 étapes clés d'un achat immobilier

Acheter un bien immobilier n’a rien d’anodin, c’est une aventure excitante, palpitante mais complexe. Le processus d’achat s’étend sur plusieurs mois et implique des interlocuteurs différents ; Vendeurs, banques, courtiers, Mairie, notaires … Raison pour laquelle il est vivement conseillé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier. A défaut, voici les 7 étapes clés d’un achat immobilier.

Etape 1 : Calculer votre budget immobilier

Avant toute chose, il est primordial de déterminer votre capacité d’emprunt. Certes il existe de nombreux sites de simulation en ligne qui vous donnent une idée de ce que vous pouvez emprunter ; ceci dit on est souvent loin de la réalité. Le processus est bien plus complexe que ça en a l’air. Le mieux c’est de prendre rendez-vous avec votre banquier. Il aura toutes les cartes en main pour vérifier votre aptitude à emprunter une somme sans oublier d’y intégrer le montant des frais de notaire : en moyenne 2,5 % du prix d’acquisition pour un logement neuf et 8 % pour l’ancien. N’oubliez pas non plus les éventuels travaux à entreprendre et le coût du déménagement !

Etape 2 : La recherche de bien

Maintenant que vous avez une idée plus précise de votre budget, vous pouvez enfin  vous projeter. Tout d’abord, définissez vos critères de recherches. Souhaitez vous acheter votre résidence principale ou simplement faire de l’investissement locatif ?  Dans l’ancien ou dans le neuf ? Appartement ou maison ? Ville ou campagne ? Pour cela, orientez-vous vers un agent immobilier qui vous aiguillera en fonction de votre situation et de vos aspirations. Il vous accompagnera ainsi dans toutes les étapes de votre projet  d’acquisition.

La recherche de votre futur bien peut se faire également seul. Cependant, beaucoup d’acquéreurs, à tord pensent faire des économies, en achetant directement avec les particuliers pour éviter les frais d’agenc. Or, c’est un leurre ! En effet, les vendeurs n’hésitent pas à faire appel aux agents immobiliers pour obtenir une estimation de leur bien avant de le mettre en ligne. Le bien est alors vendu au même prix qu’une agence ou alors bien plus cher sans le suivi et l’encadrement d’un professionnel. Si vous connaissez le prix du marché, vous pourriez toute fois tenter une négociation mais sans intermédiaire, le résultat n’est pas garanti.

En effet, un projet d’achat immobilier requiert de nombreuses connaissances et savoir-faire (législation, négociation du prix de vente, connaissance du marché de l’immobilier, rédaction des documents, recherche de vices cachés etc.). Faire appel à un professionnel tel qu’un agent immobilier ou un chasseur immobilier peut vous éviter bien des litiges. En effet, un tiers des négociations entre particuliers finissent devant les tribunaux.

Etape 3 : Faire une offre

Après plusieurs visites, vous avez enfin déniché le bien de vos rêves ! Il est temps de faire une offre d’achat. Vous pouvez bien évidemment tenter une négociation ou faire une offre au prix. A savoir que lorsque les conditions sont réunies, une offre au prix vaut vente. Cela signifie que le vendeur est dans l’obligation de vous céder le bien ; cela peut aider lorsque le marché est tendu et que plusieurs acquéreurs se disputent le bien.

Une offre est un document écrit ou dématérialisé, qui précise les conditions de vente et qui comportent différentes clauses qui permettent de vous protéger. Si l’offre est inférieure au prix de vente, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou la négocier. Une fois que les parties se sont mises d’accord, c’est au tour des vendeurs de rédiger son acceptation de l’offre. La vente est lancée.

Etape 4 : Signer l’avant-contrat

Les notaires sont alors mis en relation. Ils sont chargés avec l’agent immobilier de regrouper l’ensemble des documents relatifs à la vente (Attestation de propriété, règlement de copropriété, pré-état daté, PV d’AG, diagnostics obligatoires…) en vue de rédiger le compromis de vente ou la promesse de vente. C’est ce qu’on appel l’avant-contrat.

En tant qu’acheteur, vous bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l’avant-contrat, après quoi il est difficile d’annuler la vente sauf si l’une des conditions suspensives de vente se réalise. (Par exemple, si vous n’obtenez pas votre crédit).

Par ailleurs, au moment de la signature du contrat, vous versez au notaire 5 à 10 % du prix de vente. Toutefois vous pouvez le négocier le montant en amont avec le notaire et les vendeurs.

Que devient cet argent ? 3 cas de figure :

- Si la vente va jusqu’au bout, cette somme sera déduite du montant finale

- Si la vente n’a pas lieu car l’une des conditions suspensives se réalise, cette somme vous est remboursée

- En revanche, en cas de rétractation volontaire de l’acquéreur, le vendeur pourra conserver cette somme à titre d’indemnisation.

Etape 5 : Obtenez votre offre de prêt

Une fois, l’avant-contrat signé, vous devez trouver le financement.

Lors d’un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil (situation familiale, revenus, capacité d’épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers…) En fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d’accession sociale).

Afin d’avoir une vision d’ensemble sur les différentes offres bancaires vous pouvez toquer à toutes les banques en leur présentant un dossier béton et votre compromis de vente ou tout simplement vous rendre chez un courtier immobilier. Il dénichera les meilleures opportunités et négociera les taux d’emprunts à votre place. Vous gagnerez un temps fou dans votre recherche de financement. Il est bon de rappeler que même avec des taux d’emprunts déjà très bas, le fait de passer par un courtier immobilier augmente vos chances d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses.

Et le coût dans tout cela ? Sachez que dans la grande majorité, les courtiers touchent une commission versée par la banque auprès de laquelle son client a souscrit un prêt (généralement 1% du montant emprunté). Ce qui signifie que pour les services traditionnels (comparaison des établissements bancaires, mise en concurrence, mise en relation…), l’emprunteur n’a rien a débourser dans la plupart des cas. Des exceptions existent, néanmoins. Il arrive également qu’un courtier réclame des honoraires, notamment lorsqu’il s’agit d’accompagner son client tout au long de son parcours de souscription ou de mettre en place un montage financier complexe.

Etape 6 : Attendez l’accord de garantie

Une fois l’accord obtenu, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global…). A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour – et pas avant, sous peine de devoir tout recommencer !  – vous retournez votre offre signée par la Poste. Le notaire recevra quelques jours plus tard le chèque de votre banque, et vous convoquera pour la signature.

Etape 7 : La signature de l’acte authentique de vente

Entre le moment où vous avez fait votre offre d’achat et le moment de la signature de l’acte définitif, 3 mois se seront écoulés. Mais vous y êtes !!! La signature de l’acte authentique, qui n’est en fait que la réitération de la promesse de vente, officialise la vente. Vous êtes enfin propriétaire ! Ce n’est qu’à ce moment là que vous payer le bien et les frais de notaires. En effet, les fonds sont débloqués quelques jours avant la signature de l’acte authentique sur un compte détenu par le notaire.

Et après ?

Après votre signature, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques, pour qu’il soit publié au fichier immobilier. En retour, il recevra « une copie authentique », portant les cachets de l’administration fiscale, de votre titre de propriété : il vous en adressera une copie, et conservera l’original.

Vous l’avez compris, un achat immobilier demande du temps et de l’accompagnement. C’est le projet d’une vie qu’on ne peut pas prendre à la légère. Mais contrairement aux idées reçues, l’accès à l’acquisition n’est pas réservé à une élite. Il suffit simplement de respecter ces 7 grandes étapes dans l’ordre et vous serez à votre tour propriétaire. Alors, ne serait-ce pas le moment de se lancer dans le grand bain ? 

Solange DROUAL