DS IMMO CONSULTING L'immobilier à Paris 16ème
et sur la première couronne

Lundi, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture une proposition de loi transpartisane visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, mettant ainsi en place une régulation sévère contre la prolifération des meublés de tourisme, notamment ceux proposés par Airbnb. Le texte a été approuvé par 100 voix contre 25, marquant un revers pour Airbnb qui avait intensément lutté en coulisses contre cette mesure. La loi ambitionne de freiner la croissance des locations de type Airbnb au détriment des baux classiques de longue durée. Pour atteindre cet objectif, plusieurs mesures ont été proposées, dont la réduction de la niche fiscale applicable à ces logements. De plus, la loi prévoit l'imposition de diagnostics de performance énergétique pour ces propriétés, ainsi que l'octroi de nouveaux outils de régulation aux maires. Ces derniers pourraient notamment abaisser de 120 jours à 90 jours par an la durée maximale de location d'une résidence principale. La proposition de loi a rencontré des obstacles tout au long de son parcours législatif. Initialement mise à l'agenda au printemps, son examen avait été repoussé à la rentrée. En décembre, l'examen avait été interrompu en raison de l'obstruction stratégique de la droite et du Rassemblement national. Bien que soutenue par de nombreux élus de communes touristiques, la proposition a divisé la majorité présidentielle et a été critiquée par le ministère des Finances. L'article 3 de la loi, qui prévoit de réduire à 30% le taux d'abattement sur les revenus des meublés de tourisme (contre 71% pour la location meublée classée et 50% pour la location meublée non classée actuellement), a été adopté avec le soutien de l'ensemble des députés de gauche, des indépendants de Liot, et de la majorité. Cependant, l'avenir de cette mesure reste incertain, car elle devra encore être examinée par le Sénat, où la droite détient la majorité.

Acheter un bien immobilier n’a rien d’anodin, c’est une aventure excitante, palpitante mais complexe. Le processus d’achat s’étend sur plusieurs mois et implique des interlocuteurs différents ; Vendeurs, banques, courtiers, Mairie, notaires … Raison pour laquelle il est vivement conseillé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier. A défaut, voici les 7 étapes clés d’un achat immobilier. Etape 1 : Calculer votre budget immobilier Avant toute chose, il est primordial de déterminer votre capacité d’emprunt. Certes il existe de nombreux sites de simulation en ligne qui vous donnent une idée de ce que vous pouvez emprunter ; ceci dit on est souvent loin de la réalité. Le processus est bien plus complexe que ça en a l’air. Le mieux c’est de prendre rendez-vous avec votre banquier. Il aura toutes les cartes en main pour vérifier votre aptitude à emprunter une somme sans oublier d’y intégrer le montant des frais de notaire : en moyenne 2,5 % du prix d’acquisition pour un logement neuf et 8 % pour l’ancien. N’oubliez pas non plus les éventuels travaux à entreprendre et le coût du déménagement ! Etape 2 : La recherche de bien Maintenant que vous avez une idée plus précise de votre budget, vous pouvez enfin vous projeter. Tout d’abord, définissez vos critères de recherches. Souhaitez vous acheter votre résidence principale ou simplement faire de l’investissement locatif ? Dans l’ancien ou dans le neuf ? Appartement ou maison ? Ville ou campagne ? Pour cela, orientez-vous vers un agent immobilier qui vous aiguillera en fonction de votre situation et de vos aspirations. Il vous accompagnera ainsi dans toutes les étapes de votre projet d’acquisition. La recherche de votre futur bien peut se faire également seul. Cependant, beaucoup d’acquéreurs, à tord pensent faire des économies, en achetant directement avec les particuliers pour éviter les frais d’agenc. Or, c’est un leurre ! En effet, les vendeurs n’hésitent pas à faire appel aux agents immobiliers pour obtenir une estimation de leur bien avant de le mettre en ligne. Le bien est alors vendu au même prix qu’une agence ou alors bien plus cher sans le suivi et l’encadrement d’un professionnel. Si vous connaissez le prix du marché, vous pourriez toute fois tenter une négociation mais sans intermédiaire, le résultat n’est pas garanti. En effet, un projet d’achat immobilier requiert de nombreuses connaissances et savoir-faire (législation, négociation du prix de vente, connaissance du marché de l’immobilier, rédaction des documents, recherche de vices cachés etc.). Faire appel à un professionnel tel qu’un agent immobilier ou un chasseur immobilier peut vous éviter bien des litiges. En effet, un tiers des négociations entre particuliers finissent devant les tribunaux. Etape 3 : Faire une offre Après plusieurs visites, vous avez enfin déniché le bien de vos rêves ! Il est temps de faire une offre d’achat. Vous pouvez bien évidemment tenter une négociation ou faire une offre au prix. A savoir que lorsque les conditions sont réunies, une offre au prix vaut vente. Cela signifie que le vendeur est dans l’obligation de vous céder le bien ; cela peut aider lorsque le marché est tendu et que plusieurs acquéreurs se disputent le bien. Une offre est un document écrit ou dématérialisée, qui précise les conditions de vente et qui comportent différentes clauses qui permettent de vous protéger. Si l’offre est inférieure au prix de vente, le vendeur peut l’accepter, la refuser ou la négocier. Une fois que les parties se sont mises d’accord, c’est au tour des vendeurs de rédiger son acceptation de l’offre. La vente est lancée. Etape 4 : Signer l’avant-contrat Les notaires sont alors mis en relation. Ils sont chargés avec l’agent immobilier de regrouper l’ensemble des documents relatifs à la vente (Attestation de propriété, règlement de copropriété, pré-état daté, PV d’AG, diagnostics obligatoires…) en vue de rédiger le compromis de vente ou la promesse de vente. C’est ce qu’on appel l’avant-contrat. En tant qu’acheteur, vous bénéficier d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature de l’avant-contrat, après quoi il est difficile d’annuler la vente sauf si l’une des conditions suspensives de vente se réalise. (Par exemple, si vous n’obtenez pas votre crédit). Par ailleurs, au moment de la signature du contrat, vous versez au notaire 5 à 10 % du prix de vente. Toutefois vous pouvez le négocier le montant en amont avec le notaire et les vendeurs. Que devient cet argent ? 3 cas de figure : Si la vente va jusqu’au bout, cette somme sera déduite du montant finale Si la vente n’a pas lieu car l’une des conditions suspensives se réalise, cette somme vous est remboursée. En revanche, en cas de rétractation volontaire de l’acquéreur, le vendeur pourra conserver cette somme à titre d’indemnisation. Etape 5 : Obtenez votre offre de prêt Une fois, l’avant-contrat signé, vous devez trouver le financement. Lors d’un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil (situation familiale, revenus, capacité d’épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers…) En fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d’accession sociale). Afin d’avoir une vision d’ensemble sur les différentes offres bancaires vous pouvez toquer à toutes les banques en leur présentant un dossier béton et votre compromis de vente ou tout simplement vous rendre chez un courtier immobilier. Il dénichera les meilleures opportunités et négociera les taux d’emprunts à votre place. Vous gagnerez un temps fou dans votre recherche de financement. Il est bon de rappeler que même avec des taux d’emprunts déjà très bas, le fait de passer par un courtier immobilier augmente vos chances d’obtenir un crédit à des conditions plus avantageuses. Et le coût dans tout cela ? Sachez que dans la grande majorité, les courtiers touchent une commission versée par la banque auprès de laquelle son client a souscrit un prêt (généralement 1% du montant emprunté). Ce qui signifie que pour les services traditionnels (comparaison des établissements bancaires, mise en concurrence, mise en relation…), l’emprunteur n’a rien a débourser dans la plupart des cas. Des exceptions existent, néanmoins. Il arrive également qu’un courtier réclame des honoraires, notamment lorsqu’il s’agit d’accompagner son client tout au long de son parcours de souscription ou de mettre en place un montage financier complexe. Etape 6 : Attendez l’accord de garantie Une fois l’accord obtenu, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global…). A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour – et pas avant, sous peine de devoir tout recommencer ! – vous retournez votre offre signée par la Poste. Le notaire recevra quelques jours plus tard le chèque de votre banque, et vous convoquera pour la signature. Etape 7 : La signature de l’acte authentique de vente Entre le moment où vous avez fait votre offre d’achat et le moment de la signature de l’acte définitif, 3 mois se seront écoulés. Mais vous y êtes !!! La signature de l’acte authentique, qui n’est en fait que la réitération de la promesse de vente, officialise la vente. Vous êtes enfin propriétaire ! Ce n’est qu’à ce moment là que vous payer le bien et les frais de notaires. En effet, les fonds sont débloqués quelques jours avant la signature de l’acte authentique sur un compte détenu par le notaire. Et après ? Après votre signature, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques, pour qu’il soit publié au fichier immobilier. En retour, il recevra « une copie authentique », portant les cachets de l’administration fiscale, de votre titre de propriété : il vous en adressera une copie, et conservera l’original. Vous l’avez compris, un achat immobilier demande du temps et de l’accompagnement. C’est le projet d’une vie qu’on ne peut pas prendre à la légère. Mais contrairement aux idées reçues, l’accès à l’acquisition n’est pas réservé à une élite. Il suffit simplement de respecter ces 7 grandes étapes dans l’ordre et vous serez à votre tour propriétaire. Alors, ne serait-ce pas le moment de se lancer dans le grand bain ?

Un achat immobilier révèle parfois du parcours du combattant pour un non initié. Après des semaines, voir des mois de recherche, vous avez enfin trouvé le bien de vos rêves ! L’étape cruciale de l’achat d’un bien immobilier est sur le point de se réaliser mais avant de vous lancer, il est essentiel de bien prendre en compte certains aspects. L’étude du marché « Eureka », le coup de coeur tant espéré est arrivé mais voilà comment savoir si le prix du bien que vous convoitez est-il juste ? Pour cela, il est vivement conseillé de passer par un professionnel de l’immobilier ou un notaire qui pourra vous fournir les statistiques des bien vendus dans le secteur. A défaut il est vivement conseiller d’enquêter sur les prix du secteur en consultant les annonces immobilières et en faisant le tour des agences immobilières du quartier. Pensez toujours à le revente lorsque vous acheter et même en cas de coup de cœur, n’achetez jamais un bien qui est surévalué ! Inspecter l’état du bien Avant de vous décider, il est indispensable de vérifier les infrastructures du bien. Vérifier l’état du réseau électrique (Le diagnostique électrique est obligatoire sur les logements de plus de quinze ans) mais aussi du réseau d’eau potable , de la toiture, du gros œuvre, etc. Les documents fournis par le vendeur sont-ils en règle ? Depuis la loi Carrez, les différents actes et contrats doivent comporter la surface exacte du bien sauf pour les maisons. Vérifiez aussi la présence d’une assurance dommage-ouvrage en cas de gros travaux récents. Informez-vous sur les différents projets d’urbanisme du quartier, qui pourraient concerner votre bien, de près ou de loin. Vérifiez aussi les permis de construire des éventuelles annexes et prolongations du bien immobilier, même neuf. Attention, si vous avez des projets d’agrandissement, le terrain doit être constructible. N’oubliez pas de vous renseigner sur l’existence d’éventuelles servitudes, par exemple, d’un droit de passage sur votre terrain. Dans le cas d’un achat d’un bien en copropriété, demander à voir les trois derniers PV d’Assemblée Générale afin de vous renseigner sur les travaux qui y sont prévus et consulter également le règlement de copropriété pour éviter les mauvaises surprises. L’environnement du bien Choisir un bien immobilier c’est aussi choisir son environnement. Naturellement, un bon environnement valorise le bien. L’environnement c’est la réputation du quartier, par exemple, un quartier calme, entouré de verdure et d’artères non bruyantes mais aussi son contexte géographique : est-il bien desservi par les transports en commun ? Est-il à proximité des commodités (crèches, écoles, commerces, etc.) ? L’exposition du logement est également un paramètre à prendre en compte (l’orientation nord est plus sombre que l’orientation sud et par conséquent plus difficile à chauffer). Enfin, renseignez-vous sur le voisinage car il n’existe rien de tel qu’un voisin trop bruyant ou désagréable pour gâcher le plaisir d’être propriétaire du logement de ses rêves Surveiller les coûts fixes Acheter un bien en copropriété nécessite forcément des charges de copropriété. N’hésitez pas à contacter le syndic pour vous procurer les derniers relevés de charges et vérifier également qu’il n’y ait pas de mauvais payeur au sein de la copropriété ni de redressement judiciaire. Renseignez – vous également sur le montant exacte de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Enfin autre élément à vérifier avant d’acheter un bien immobilier : les droits d’enregistrement, qui se composent de taxes d’acquisition et des frais de notaire. Renseignez-vous bien sur leur montant, TVA comprise. Si le bien de vos rêves répond à l’ensemble de ces critères, il est alors temps de passer à l’étape d’après ; à savoir l’offre d’achat

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son logement, il est dans l’obligation de fournir un certain nombre de diagnostics immobiliers dont la loi carrez. Il s’agit de la surface habitable d’un appartement ou d’une maison. Régie par une loi de 1996, elle répond à un métrage très précis, qui peut être réalisé aussi bien par un diagnostiqueur-géomètre que par le propriétaire lui-même. La surface d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété doit impérativement figurer sur l’acte de vente lorsque celui-ci change de main. La loi ne faisant pas de distinction, cette règle s’applique quelque soit l’affectation du lot vendu : habitation, usage commercial, professionnel…  En revanche, ce n’est pas une obligation qu’elle apparaisse dans le cas d’une transaction portant sur une maison individuelle. Ce qui doit être pris en compte Le métrage Loi Carrez comprend les superficies des locaux couverts et fermés en dur, d’au moins 1,80m de hauteur de plafond. Seule la surface des pièces est mesurée, ce qui exclut de la mesure le gros oeuvre (les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres). Ne sont pas soumis à l’obligation de mesurage : les caves, les garages, les emplacements de parking ou les lots d’une superficie inférieure à 8 m2. Doit-elle être mesurée par un professionnel ? La loi n’impose pas que ce mesurage soit fait par un professionnel. Cependant, le recours à un professionnel qualifié est vivement conseillé compte tenu de la difficulté du mesurage et des sanctions prévues par la loi. Quelles sont les sanctions ? En cas d’absence de mention de superficie, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente. En cas d’inexactitude de la superficie indiquée dans l’acte, l’acquéreur dispose d’une action en diminution de prix, si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte. Cette action doit être menée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente et dans certains cas, cela entraîne la nullité de la vente.